Ziemia lepsza niż lokata. Bańka cenowa na rynku nieruchomości rolnych?

Do naszego czytelnika, który ma grunty rolne pod Warszawą, zgłosił się przedstawiciel pewnej spółki. Zaoferował mu 16 tys. zł za hektar. - Deklarował, że kupi za tę cenę każdą ilość ziemi. Oczywiście odprawiłem go z kwitkiem - opowiada czytelnik. - Bo to cwaniak, który szuka naiwnych. Dzięki dopłatom z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa ziemia jest dziś najlepszą lokatą - pisze wyborcza.pl

Szef Domu Maklerskiego W Investments Piotr Sawala potwierdza, że żaden rozsądny rolnik nie sprzeda dziś ziemi. Robią to tylko ci, którzy ją np. odziedziczą albo zmusza ich do tego sytuacja losowa.

Za to chętnych na zakup nie brakuje. Sawala opowiada, że nawet jeśli plony jedynie pokryją koszt uprawy, to i tak rok w rok rolnik uzyska z hektara średnio ok. 1,8 tys. zł samych dopłat (podstawowej, z tytułu niekorzystnych warunków gospodarowania oraz programu rolno-środowiskowego). I to na czysto, bo nie płaci podatku. Przy założeniu, że - według GUS - za hektar trzeba zapłacić przeciętnie ok. 32 tys. zł, daje to blisko 6-procentowe. stopy zwrotu. Inaczej wygląda ten rachunek u rolnika, który uprawia ziemię w sposób intensywny, czyli jest przedsiębiorcą. Unijną dopłatę dostanie na ogół mniejszą za każdy hektar, ale na plonach zarobi 6-7 tys. zł, a nawet dwukrotnie więcej.



Rolnicy powiększają gospodarstwa

Od lat najwięcej ziemi sprzedaje rolnikom Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR). Tylko w tym roku kupili od niej - głównie na powiększenie gospodarstw rodzinnych - ok. 120 tys. ha. W trzecim kwartale średnia cena hektara sięgnęła 24,7 tys. zł, o przeszło 12 proc. więcej niż przed rokiem. Dodajmy jednak, że odkąd jesteśmy w Unii, średnia cena gruntów sprzedanych przez ANR wystrzeliła o ponad 500 proc.! Piotr Sawala protestuje, kiedy nazywamy to bańką cenową. - Nazwałbym to raczej procesem dostosowawczym do cen europejskich - mówi. I wyjaśnia, że ziemia jest przede wszystkim narzędziem produkcyjnym i na dłuższą metę jej ceny w Niemczech i u nas nie może dzielić przepaść.

Bartosz Turek, główny analityk Lion>s Banku, podaje, że w pierwszym półroczu tego roku za hektar płacono tam średnio 14,4 tys. euro, a w  Wielkiej Brytanii - prawie 28 tys. euro. Z kolei w Hiszpanii dwa lata temu hektar ziemi kosztował średnio 9,7 tys. euro, a dane dla Holandii pokazują wycenę na poziomie aż... 49,6 tys. euro.

Oczywiście są też kraje, w których ziemia jest tańsza niż u nas. Tyle tylko, że Szwedzi nie zajmują się rolnictwem ze względu na warunki klimatyczne, we Francji zaś działa agencja zajmująca się nadzorem nad zagospodarowaniem i osadnictwem na terenach wiejskich (SAFER). - Pierwotnie miała za zadanie zapobieganie koncentracji gruntów, ale dziś dba o rozwój i środowisko na terenach wiejskich i ma nie pozwalać na spekulacje na rynku ziemi - opowiada analityk Lion>s Banku.

Według niego ziemia w naszym kraju nadal będzie drożała, ale wolniej niż do tej pory. - Ceny ziemi nie mogą być oderwane od tzw. produktywności przeciętnego hektara - wyjaśnia Bartosz Turek. I wskazuje na dane Eurostatu, z których wynika, że dochód z hektara wynosi u nas ponad 1,6 tys. euro. Dla porównania średnia unijna to 2,3 tys. euro, a w  Holandii, w której ziemia jest bardzo droga, produktywność z hektara wynosi aż 14,6 tys. euro.

Żeby była jasność, to nie jest kwota, która trafia do kieszeni rolnika z tytułu uprawy hektara ziemi. Oprócz przychodów ze sprzedaży np. zboża czy mleka są też wliczane m.in. wartości produktów skonsumowanych przez domowników czy wartość wyprodukowanej w gospodarstwie paszy zjedzonej przez zwierzęta. Poza tym tak obliczona kwota powiększona jest o dotacje i dopłaty.

Według Piotra Sawali średnia cena gruntów rolnych w naszym kraju może osiągnąć poziom 90 proc. średniej w Niemczech. Sawala przypomina, że w  maju 2016 r. mają być zniesione ograniczenia w nabywaniu ziemi przez obywateli Unii. - Najpewniej pojawią się wówczas potężne fundusze, m.in. skandynawski fundusz emerytalny AP2, którego jedna piąta aktywów ulokowana jest w gruntach rolnych - mówi Sawala. - Jeśli uda im się kupić ziemię, to oddadzą ją w dzierżawę rolnikom.



Nadzieja w Ukrainie

Ale czy będzie im się to opłacało? Proszący o zachowanie anonimowości pracownik ANR uważa, że prognozy dotyczące wzrostu cen ziemi mogą się nie sprawdzić, jeśli Rosja i Ukraina wezmą się poważnie do rozwoju własnego rolnictwa. A szczególnie ten drugi kraj ma bardziej żyzne gleby od naszych, a do tego są one bardzo tanie zatem kiedy na Ukrainie zapanuje spokój, a kraj stowarzyszy się z  UE, wówczas ziemia będzie tam wręcz rozchwytywana. Nasi rolnicy powinni się więc liczyć z tym, że ceny żywności, a w efekcie dochody jej producentów mogą zacząć spadać.

Szef Domu Maklerskiego W  Investments jest jednak przekonany, że rosnącym cenom ziemi będzie towarzyszył wzrost wydajności naszego rolnictwa. Oznacza to, że rację bytu miałyby jedynie duże gospodarstwa specjalistyczne. Nasi rolnicy muszą się więc zacząć organizować w silne grupy producenckie. Znikną tzw. rolnicy z ulicy Marszałkowskiej, jak nazywa się warszawiaków, którzy lokują swoje oszczędności w ziemię. Po prostu bardziej będzie im się opłacało ją sprzedać i gdzie indziej zainwestować pieniądze.

Bartosz Turek przyznaje, że rolnicy muszą wziąć pod uwagę ryzyko związane z oprocentowaniem kredytów. U nas nieliczne banki kredytują zakup ziemi, ale na Zachodzie tego typu kredyty są znacznie popularniejsze. Wzrost stóp procentowych w strefie euro spowodowałby spadek popytu na ziemię. - Jeśli doszłoby tam do spadków cen, mogłoby się to odbić rykoszetem także na naszym rynku - mówi analityk Lion>s Banku. - Perspektywa ta wydaje się jednak w najbliższym czasie mało prawdopodobna.



Odrolnią czy nie odrolnią?

Specjaliści są natomiast zgodni, że znacznie większym ryzykiem obarczony jest zakup gruntów rolnych z myślą o ich przekształceniu w  budowlane. W powiatach otaczających duże aglomeracje 1000-metrowa działka budowlana może być warta tyle, ile hektar ziemi rolnej. I  właśnie na tej różnicy cen próbują zbić majątek inwestorzy, którzy liczą na to, że tam, gdzie obecnie uprawiane jest żyto czy ziemniaki, już wkrótce będą mogły wyrosnąć domy.

- Pokusa zarobku jest duża, ale trzeba uważać, bo łatwo jest się sparzyć na tego typu inwestycji - ostrzega Piotr Sawala. - Wokół największych miast ziemia jest już bardzo droga, a deweloperzy są obkupieni. Z kolei indywidualni inwestorzy coraz mniej chętnie kupują działki na odludziu.

Sawala radzi więc kupować grunty rolne wokół tych miast, które się rozwijają. Trzeba też wziąć pod uwagę, że nie każdy grunt rolny można przeklasyfikować na budowlany. Ponadto odrolnienie jest procedurą długotrwałą i niepozbawioną ryzyka również z tego powodu, że konieczne jest przejście niełatwej procedury administracyjnej zmiany przeznaczenia gruntu, a potem wyłączenia z produkcji rolnej. Bartosz Turek przyznaje, że taki proces trwa zwykle około czterech lat, zaś opłata za wyłączenie z produkcji rolnej na żyznych gruntach może przekraczać 800 tys. zł za hektar.

***

CZY TO JUŻ BAŃKA CENOWA?

Bartosz Turek, Lion>s Bank:

Bańkę na rynku mamy wtedy, gdy wiele osób chce kupić np. jakiś typ nieruchomości, bo historyczne dane pokazują dynamiczny wzrost wartości konkretnych aktywów i większość osób spodziewa się podobnych wyników w przyszłości.

Często pompowanie takiej bańki jest wspierane pożyczonym kapitałem, np. dzięki łatwemu dostępowi do kredytu. Efekt jest taki, że ceny na danym rynku odrywają się od fundamentów, co może się skończyć spektakularnymi spadkami cen, gdy strumień pieniędzy zacznie wysychać lub po prostu stanie się niewystarczający, aby utrzymać nadmuchany poziom cen.

Problem w tym, że tę realną wartość aktywów czasem trudno określić. Można bazować na dorobku rynków finansowych i rozważać opłacalność zakupu danego typu nieruchomości - rentowność. I tak na przykładzie rynku mieszkaniowego można uznać, że rynek jest przewartościowany, gdy z  wynajmu lokalu można w ciągu roku otrzymać 1-2 proc. wartości nieruchomości. Tak jest na przykład w prestiżowych częściach Londynu czy na terenie Księstwa Monako.

W przypadku akcji kredytowej obawa przed mającymi nadejść spadkami cen wydaje się bardziej uzasadniona niż w drugim. W Monako bowiem wysokie wyceny nieruchomości utrzymują się już od wielu lat, co związane jest z tym, że księstwo jest rajem podatkowym, którego prestiż przyciąga najbogatszych.

Gdy natomiast obliczona we wskazany sposób rentowność jest na poziomie 6-7 proc. w skali roku, wycenę można uznać za godziwą (np. w  Polsce), a dwucyfrowe rentowności mogą sugerować, że nieruchomość jest relatywnie tania.

Innym sposobem może być np. odniesienie cen mieszkań do zarobków osób mieszkających w danym miejscu. Takie porównanie sugeruje, że w Polsce nieruchomości są relatywnie drogie, bo mieszkaniec dużego miasta za średnią pensję może kupić około 0,5-0,7 m kw. mieszkania, podczas gdy w Niemczech czy Belgii wynik ten byłby nawet dwu-trzykrotnie wyższy.

Już na tym przykładzie widać, że gdy jeden wskaźnik pokazuje, iż ceny nieruchomości są na uzasadnionym poziomie, inny może sugerować coś zupełnie innego. Dlatego też najłatwiej jest wskazać bańki spekulacyjne dopiero wtedy, gdy pękną, a  nie gdy się tworzą.

Plusem rodzimego rynku ziemi rolnej jest to, że tylko nieliczne banki oferują kredyty na zakup ziemi rolnej, przez co większość transakcji zawieranych jest z użyciem gotówki. Likwiduje to jedno z niebezpieczeństw (boom kredytowy) dla oceny dzisiejszego poziomu cen jako za wysoki. Z drugiej strony nie istnieją wiarygodne źródła, które pokazywałyby, jak wiele osób kupuje dziś ziemię rolną bez intencji wykorzystywania jej później w celach rolniczych. Zbyt duży odsetek takich nabywców mógłby niepokoić.